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市场分析

荆州住房空置率分析报告

点击次数:57 更新时间:2021-09-25 10:44:50

住房空置率作为一个统计数据,具有重要的现实意义和社会属性价值,针对社会热点话题具有特殊价值,如空置时长、新老小区的空置分析,商企、学区空置率与房价的关系,空置看城市规划,空置看房价等专题。当今社会每家每户都离不开电,电力数据具有精准到户、实时采集的特点,能够准确地反映房屋使用情况,对于统计住房空置有着独一无二的先天优势。

根据湖北省住房和城乡建设厅出台的《促进房地产市场平稳健康发展的措施》,国网荆州电力基于居民用电数据,计算全市及各地市(区县)住房空置率(以下简称为空置率),支撑政府房地产市场监测评价工作,为其提供量化的住房使用情况评价依据。

一、荆州整体空置状况

1、各年份内空置率变化趋势相同

全市2020年的整体空置率较2019年有所增长,自2019年以来,整体平均空置率为15.63%(全省整体平均空置率19.18%)。2019年和2020年同期空置率的变化趋势相同,农村空置率在9月份变动较大,拉高了全市整体空置率水平,城市空置率波动幅度较小。全市除了荆州市区人口净流入为正,其他县区的人口净流入为负数。目前荆州缺乏高新产业,不少农村劳动力都选择外出务工,但近年来荆州市区吸引了不少劳动密集型的汽车零部件制造企业,引入了周边县市的农村劳动力,对于人口外流有所缓解,建议更大力度地引入一些产业集群,解决劳动力就业问题,建立本市的高新产业集群,吸引高端人才(见图1)。

 

图1:2019年1月至2021年1月荆州市空置率

 

2、市区带动周边县区发展

2021年1月全市整体空置率为17.49%,8个区县的空置率均在15%-20%之间,荆州区(16.23%)、沙市区(15.95%)、松滋市(15.62%)、公安县(16.16%)、江陵县(17.07%)空置率低于整体空置率,而其他三个县市均高于整体空置率。荆州市区和周边县市的空置率整体低于外围县市,近年来荆州市区吸引了不少劳动密集型的汽车零部件制造企业,引入了周边县市的农村劳动力,包括宜昌市下辖的枝江市也有不少劳动力就近在荆州区就业。建议随着产业集群的引进,逐渐带动周边县市的发展,同时提高城市的相关配套设施,改善居民居住环境,留住更多的人才(见图2)。

 

图2: 2021年1月荆州市区县空置率

 

3 沙市区空置率低于荆州区

荆州区和沙市区近两年的空置率均在17%以内,2019年两区空置率在16%以下,尤其是沙市区空置率不到15%,因疫情影响2020年空置率均有所上升,沙市区上升幅度略大。总体来看,沙市区的空置率低于荆州区,沙市区作为中心城区,经济发展一直处在荆州市各区县首位,沙北新区也是政府重点打造的经济增长的载体,沙市区在整体发展和人员流入上占有一定优势(见图3、4、5)。

荆州区总体空置率、城市空置率和农村空置率相差不大,并且农村空置率在15%左右,但沙市区的城市空置率和农村空置率相差较大,农村空置率在19%左右远高于城市,城乡发展差距大,应注重农村集体经济的发展。

图3: 2019年1月至2021年1月荆州区和沙市区空置率

 

图4:2019年1月至2021年1月荆州区空置率

 

图5:2019年1月至2021年1月沙市区空置率

 

二、荆州商圈空置状况

荆州商圈众多,不乏传统传统商圈和新兴商圈,商圈整体空置不高。

安良百货、人信汇是沙市北京路附近的老商圈,万达在荆州区,这些商圈的居民认可度和熟知度很高,作为成熟的商圈,且有优越的地理位置,周边配套设施相当齐全,整体空置率保持在10%以下。吾悦广场属于新兴商圈,但商圈内涵盖了荆州市民之家、图书馆、体育馆等,在地理位置上有一定优势,外加沙北新区在不断的建设和完善,得到大量购房者的认可,整体空置率也不高。

对比其他商圈,新天地商圈的空置率一直较高,维持在15%以上,部分楼盘的房价相对偏高、规划不合理等,拉高了整体空置率水平,新天地商圈应该充分结合市场的需求合理规划(见图6)

图6:2019年1月至2021年1月荆州商圈空置率

 

三、荆州小区空置状况

1、小区空置分布特征

从我省空置率水平来看,荆州沙市区作为老城区,居民总体空置率不高。为了研究小区空置特征,选取了荆州57个小区作为样本分析,各小区的建造年份与小区对应2021年1月份的空置率如下图。

新小区的空置率整体偏高。从图中可以看出,这些小区的空置率主要集中在10%以内,有57%的小区空置率小于10%,约23%的小区空置率在10%-20%之间,仍有约20%的小区空置率偏高。近两年的新增小区数量不多,新小区的空置率整体偏高,且有部分小区建造年份在2010年左右,但空置率仍偏高(见图7)

 

图7:各小区建造年份2021年1月的空置率

   

 2典型小区空置分析

荆州城区小区空置率偏高的主要是新楼盘的开发所致。在上述小区空置情况中,2021年1月空置率超25%的小区共有7个,其中3个小区空置率超30%,分别是楚天都市惠园、翡翠华庭、观澜国际,其他的4个小区分别是楚天都市诚园、东都怡静、恒信春秋府和金凤名居。除了金凤名居,其他小区均为2018年及2018年后竣工的小区,这类小区有楚天都市惠园、翡翠华庭、观澜国际、楚天都市诚园、东都怡景,随着居民的入住空置率逐渐下降。恒信春秋府同样就在2018年加增新楼盘,总的户数增加导致空置率变化幅度大(见图8)。 

 

图8:2019年1月至2021年1月典型小区空置率

 

 

附件1     空置率统计模型

1空置率定义

居民空置率:基于用能(电力)数据进行判别,长期未发生或无明显用能行为的低压居民用户即视为住房空置户。

2计算方法

城镇居民连续6个月用能总量处于零或极低水平。具体数据上表示为连续6个月用电总量小于等于K1,K1为住房空置户6个月用能阈值。阈值设定方法:根据居民用户连续六个月用电总量分布情况,选择“拐点”位置,定在24度(见9、10)。

图9:空置率阈值设定方法(计算频度:月)

 

说明:住房空置率属于社会群众的行为特征,反映房产一段时间内的入住情况,复杂的算法反而不如一刀切的逻辑容易理解。

 

模型

更新频率

按月度更新

按季度更新

按半年更新

算法来源

算法1

/

/

连续六个月,每天小于0.53

/

算法2

月用电总量<=10

季度用电总量<=30

半年用电总量<=60

地市住建局

算法3

/

当季每月用电量<=10

/

地市住建局

算法4

连续六个月用电总量<=24

/

/

宏观统计

10:住房空置率计算方法

 

3.数据来源

数据来源:用电信息采集系统,用电营销系统(见11)。

数据说明:数据预处理过程中需考虑数据异常情况,如抄表失败、电量突变,该类用户应纳入计算范围内。

 

11:数据来源

 

附件2    全省住房空置率情况

一、全省住房空置率有所上升

2020年,湖北省常驻人口达5851.5万,相比19年减少75.5万(同比减少1.27%),同期,居民平均用电用户共计有2431万户,比19年增加了85万户(同比增长3.62%),基于电力数据计算人均拥有住房0.4套。

我省总体空置率在17.80%-20.73%之间波动,农村空置率浮动较大,城市空置率维持在17.36%-19.50%之间。全省农村空置率整体偏高且浮动较大,主要表现在外出“务工潮”和春节“返乡潮”。2020年整体空置率略高于2019年同期水平,疫情期间返工潮受阻,房地产、房屋租赁市场低迷,城市空置住房增加(见12)。

图12: 2019年1月至2021年1月湖北空置率

二、电力数据看地市(区县)空置

(一)省东部空置率高于西部

2021年1月,空置率高于全省平均水平(20.73%)的地市有咸宁(24.44%)、孝感(24.22%)、荆门(21.42%)、鄂州(28.71%)、随州(24.28%)、黄冈(23.33%)、黄石(22.48%)、十堰(22.47%);空置率相对较低的地市有武汉(17.9%)、宜昌(16.77%)、荆州(17.49%)、襄阳(20.42%)、恩施(19.64%)、神农架(17.61%)以及三个省直辖县级行政单位(平均空置率20.67%)。其中荆州的空置率仅高于宜昌,且其用电户数仅少于武汉和黄冈地区,荆州地区总体空置情况较为良好。但我省各地市房地产经济发展差异大,省东部新增住房数整体高于西部地区,东部的空置率高于西部地区(见13)。

 

图13: 2021年1月各地市空置率

 

省农村住房空置率高于城市。2021年1月全省农村空置率比城市空置率高2.99%,除荆门、荆州、襄阳、宜昌、神农架和三个省直辖县市的城市空置率高于农村,其余地市均与全省情况一致,荆门、荆州、襄阳、宜昌地区农村经济发展相对靠前。我省在经济发展过程中应积极带动农村集体经济,关注空巢老人和留守儿问题(见14)。

图14: 2021年1月各地市城乡空置率

(二)武汉空置率上升速度全省最快

疫情对武汉影响大。2020年的空置率对比2019年同期水平,武汉是我省空置率增速最快的地市,城市和农村空置率均上升。2020年的疫情武汉市是最严重的的城市,封闭时间最长,经济受到重创,较往年来汉人员大幅降低,即使后期疫情缓和,人员流入也大不如往年同期水平,2020年整体空置率上升幅度较大,直到2020年9月份整体空置率有所下降。武汉是全省经济中心,一直以来各项政策较完善,经过疫情后,还需加大力度推进经济持续发展(见15)。

 

图15: 2019年1月至2021年1月武汉空置率

 

新城区发展潜力大。2021年1月武汉整体空置率17.90%,主城区的空置率武昌(11.24%)、江汉(13.13%)、江岸(14.07%)、汉阳(17.58%)、洪山(16.27%)、青山(14.99%),这些城区的经济水平和居民生活水平已经达到成熟平稳状态;汉南、东西湖等新城区目前正在快速发展,房产项目也接踵而来,但周边配套设施有待提高,空置率相对较高。建议加强周边配套设施建设,为居民入住提供利好条件,预计配套设施完善后,空置率将有所下降(见16)。

 

图16:2021年1月武汉区县空置率

(2021年525日)

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